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上海南京珠海楼市调控松绑的一二三线样本


更新时间:2019-09-07  浏览次数:

  今天下午,9月4日南京市规划资源局出台重磅新政,推动“拿地即开工”成为现实,这种高效审批的方法,成为全国首创。也让高喊着要“活下去”的开发商们,在调控寒风中,感受到了政策的阵阵暖意。

  回溯调控的这股寒流,自2017年上半年开始,在“房住不炒”指导下各地陆续出台楼市调控政策,到2018年7月底中央提出“遏制房价上涨”的要求,高层坚毅的态度下,至今楼市都还在下行通道中。

  期间,也有绷不住的城市出手试探,基本都宣告失败。如,2018年衡阳楼市松绑一日游,2019年7月开封政策松绑一日游。但是,就在7月30日最高层会议定调“不把房地产作为短期刺激手段”,再次强调“房住不炒”的最高指示后,事情竟然开始起变化。

  楼市资本论发现不仅仅是二线城市南京,还有之前的珠海,以及上海,从一线到三线也都涌动着不少暖流,鲜明的政策反差,不得不让人重新审视未来中国楼市的新风向。接下来,楼市资本论就按政策发布的时间,由近及远为大家说说这三个调控松绑的样本城市。

  7月30日最高层会议后的第35天。南京市规划资源局发布新局组建后的第一个规范性文件《关于进一步优化新取得建设用地使用权范围内临时建筑审批工作的通知》,对建设项目的施工用房、售楼处、堆料仓库等临时建筑的规划审批方式进行了大刀阔斧式的改革。

  从通知来看,一是临时建筑规划审批采用告知承诺方式。具体表现为建设单位在签订建设用地出让合同并交付土地出让金首付款后,只需签署一份保证按要求申报和施工的承诺书,即可直接领取临时建设工程规划许可证,这大大加快了项目建设速度,使“拿地即开工”成为现实。

  虽然,政策里也还有其他利好,比如临建可以保留及申请延期等,但要知道最大的利好还是“拿地即开工”。这意味着,预售的时间及相应的回款时间都大大的提前了。原先开发企业建设临时售楼处等项目配套项目,需要连同总体平面规划图审查后,才能办理临时规划许可和施工许可,这个过程从几个月到一年甚至更长。

  楼市资本论认为没有人会比开发商更能理解“时间就是金钱”的道理,如今开发商的巨头里哪个不是把“高周转”已经玩得炉火纯青。现在好了,财神网开奖结果挂牌 你还是不要在高涨的闹妖关键时刻政府来助一臂之力。

  事实上,楼市资本论查询数据发现,8月份,南京二手房的挂牌量为6986套,比上月的5539套增加了1447套,环比上涨26.1%;完成二手房成交量9733套,比7月份增加855套,环比涨幅为9.6%,同比2018年8月则大涨40%,这也是自今年6月以来的两连涨。

  如此看来,南京的这套新政不仅能够进一步提高行政审批效能,优化房地产市场营商环境,更多的是能加快房企经营性用地上市速度,为即将到来的楼市“金九银十”做好政策铺垫的。还能为南京的土拍市场带来利好,可谓一举多得。

  南京的新政如果是让开发商率先感受到暖意,大湾区的珠海则让全国购房人都沐浴在春风里。

  7月30日最高层会议后的第30天。8月29日,粤港高大湾区的核心城市,珠海楼市再次传来重磅消息:全面取消外地人在珠海的购房限制,外地户籍可在全境购买一套住宅。这已经是珠海第三次对楼市进行松绑:如果说前面两次还有点犹抱琵琶半遮面,第三次就直接全面取消限购了。

  楼市资本论要提请大家注意,珠海本次公开取消限购的背景是在7月30日最高层定调“房住不炒”后,但期间还有一个最高层会议也十分值得重视。8月26日,中央财经委第五次会议中确定了“要按照客观经济规律,调整完善区域政策体系,增强中心城市和城市群的经济和人口承载能力”的都市圈发展战略。

  8月26日的这次会议中,明确了两点要求。第一,要按照客观的经济规律来调整完善区域政策,相当于将政策的主导权下放到了地方,要求地方根据经济规律做适当的调整完善。第二,增强中心城市和城市群的人口承载能力,就必须要对目前的限购政策作出调整,以吸收更多的外来人口,提高承载能力。而这都要求合适的城市必须放松落户、购房限制。

  与其它城市高调公布的做法不同,珠海调整购房政策全都是只做不说,非常低调。这种做法的好处在于,楼市的舆论风向不会一下子聚焦在珠海,避免把珠海推至风口浪尖。但也说明,既然做了就会坚持下去。

  楼市资本论认为如果说南京的楼市利好是定向给开发商的,那么珠海的调控松绑则意义重大,堪称打响了都市圈时代,全面取消限购的第一枪,给广大水深火热中的有条件的三线城市提供了很好的楼市政策操作样本。

  借着都市圈政策发展的东风,大湾区的珠海勇敢的就调整了楼市政策。时间再往前回溯,一个月前,楼市资本论发现长三角的核心城市上海的做法就更加英勇。

  7月30日最高层会议后的第7天。凭借上海自贸区的战略利好,8月6日上海市副市长陈寅,表示在打造更具吸引力的人才发展环境上,上海一共提出了12条政策,其中跟房地产相关的3条是:

  1、包括人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年。

  2、为外国人来新片区工作创造便利条件等,对于非本市户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人。

  要知道,由于过去“外地单身不能买房”的禁令,在上海买房,必须是要结婚了才能买,需要界定为居民家庭,而现在不用结婚,单身也能买了。这明显降低了人才落户的难度,这就使得购房者后续可以通过“居转户”获得购房资格。限购5年改为3年,使得那些原来还在缴纳第四年第五年社保的购房者,立即获得购房资格,明显增加了需求。

  楼市资本论认为无疑,上海放松限购,是为了吸引人才到自贸区临港片区工作,支持自贸区发展。其性质,与近年来不少二线城市为了吸引人才,降低购房门槛而实施的人才新政,十分类似。虽然条件严格,还有明确的区域限制,但从结果看也算是多赢,地方政府的土地也卖了,开发商的房卖了,人才也多多少少留了下来。特别是作为一线城市,这个示范意义十分大。我们也看到,在上海做出榜样后,珠海、南京也都出台了各自合理的松绑政策。

  楼市资本论看来,进入2019年,经过两年多最严调控,房价暴涨的城市基本都已稳定,库存压力大的城市去化任务也相对完成,但实体经济的复苏任务依然艰巨(内忧外患的情况也依然存在),特别是部分地方政府的财政情况还越发紧张,总之就是房地产对经济的拉动任务仍然艰巨,未来必然会有更多满足条件的城市加入调控松绑的队伍。从目前频繁出现的双向调控就能看出,未来楼市分化乃至一城一策才是主流。

  有一点楼市资本论要强调,“房住不炒”之下,刚需买房不要犹豫,特别是在大湾区、长三角、京津冀乃至自贸区等热点政策区,毕竟在中国政策才是房地产市场最厉害的风向标。

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